Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku; arsa, arazi, konut ve işyeri gibi ekonomik değeri yüksek varlıkların mülkiyeti, kullanımı ve devri ile ilgili uyuşmazlıkları konu alan, teknik detayların yoğun olduğu bir hukuk dalıdır. Özellikle İstanbul gibi metropollerde, gayrimenkul sektörü sürekli canlılığını korumakta, buna paralel olarak “Kentsel Dönüşüm”, “Tapu Sorunları” ve “Kira Uyuşmazlıkları” sıkça yaşanmaktadır.
Avukat Zeki Şimşek, İstanbul’un gayrimenkul projeleriyle öne çıkan bölgelerinden Üsküdar Acıbadem (Akasya Kent Etabı) lokasyonunda, mülk sahiplerine, yatırımcılara, müteahhitlere ve kiracılara kapsamlı hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Bir gayrimenkul davası sadece bir hukuk mücadelesi değil, aynı zamanda ciddi bir ekonomik varlığın korunması mücadelesidir. Hatalı bir sözleşme veya kaçırılan bir dava süresi, milyonlarca liralık kayıplara neden olabilir. Ofisimiz, bu riskleri minimize etmek ve mülkiyet haklarınızı güvence altına almak için titiz bir çalışma yürütür.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Hizmetlerimiz
Gayrimenkul hukuku, Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu, İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu gibi birçok farklı mevzuatı ilgilendiren geniş bir alandır. Başlıca uzmanlık alanlarımız şunlardır:
1. Kentsel Dönüşüm Hukuku ve Danışmanlığı
İstanbul’un en önemli gündemi olan kentsel dönüşüm sürecinde, hem kat maliklerinin hem de müteahhit firmaların haklarını koruyoruz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan, projenin teknik şartnamesinden teslim süresine, cezai şartlardan paylaşım oranına kadar her detayın hayati olduğu sözleşmelerin hazırlanması.
Riskli Yapı Tespiti ve Süreç Yönetimi: 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı kararına itirazlar ve yıkım süreçlerinin takibi.
2/3 Çoğunluk ile Karar Alma: Apartman toplantılarında hukuki danışmanlık ve karara katılmayan maliklerin paylarının satışı süreci.
2. Tapu İptal ve Tescil Davaları
Mülkiyet hakkının yolsuz (haksız) olarak tescil edildiği durumlarda, tapu kaydının düzeltilmesi için açılan davalardır.
Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma): Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla tapuyu satış gibi gösterip bağışlaması durumunda açılan davalar.
Hata, Hile ve Korkutma (Gabn): İrade sakatlığı ile yapılan tapu devirlerinin iptali.
Aile Konutu Şerhi: Eşin rızası olmadan satılan aile konutunun tapusunun iptali ve geri alınması.
3. Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
Mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklarda, güncel Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında çözüm üretiyoruz.
Tahliye Davaları: İhtiyaç sebebiyle, tahliye taahhütnamesi ile veya kira borcunun ödenmemesi (iki haklı ihtar) nedeniyle kiracının tahliyesi.
Kira Tespit Davası: 5 yılı dolduran kiracılar için kiranın rayiç bedele (piyasa değerine) yükseltilmesi.
Kira Uyarlama Davası: Olağanüstü durumlarda kiranın günün koşullarına uyarlanması.
4. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
Miras yoluyla veya ortak satın alma ile elbirliği/paylı mülkiyet halindeki taşınmazlarda, ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda mülkiyetin sonlandırılması davasıdır. Taşınmazın aynen taksimi (bölünmesi) veya satış yoluyla paraya çevrilmesi süreçlerini yönetiyoruz.
5. Yabancıların Mülk Edinimi ve Vatandaşlık
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul satın alma süreçleri, askeri bölge izinleri, değerleme raporları ve yatırım yoluyla Türk Vatandaşlığı başvurularının takibi.
6. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve Müdahalenin Men’i
Taşınmazınızı haksız yere kullanan kişilere (işgalci) karşı açılan, işgalin durdurulması (el atmanın önlenmesi) ve geriye dönük kullanım bedelinin (ecrimisil) tahsili davaları.
Neden Bir Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?
Gayrimenkul davaları teknik bilgi kadar, bölgeyi ve piyasayı tanımayı da gerektirir.
Sözleşme Güvenliği: Noterde imzalanan bir “Satış Vaadi Sözleşmesi” veya “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, gelecekteki 10 yılınızı ipotek altına alabilir. Avukat incelemesi olmadan imza atmak büyük risktir.
Yüksek Maddi Değer: Konu taşınmaz olduğunda, yapılacak en ufak bir usul hatası (örn: zamanaşımı veya hak düşürücü süre) dairenin veya arsanın kaybına yol açabilir.
Lokasyon Avantajı: Ofisimiz Akasya Kent Etabı içerisindedir. Bölgedeki emlak piyasasına, site yönetim planlarına ve kentsel dönüşüm dinamiklerine (özellikle Fikirtepe, Acıbadem, Üsküdar hattında) hakimiz.
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Müteahhit inşaatı zamanında bitirmezse ne yapabilirim?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen teslim tarihi geçtiyse, müteahhidin “temerrüdü” oluşur. Bu durumda arsa sahipleri; gecikme tazminatı (kira kaybı) isteyebilir, sözleşmeyi feshedebilir veya işin başkasına yaptırılıp bedelinin müteahhitten alınmasını talep edebilir.
2. Kiracım 10 yılı doldurdu, evden çıkarabilir miyim?
Evet. Türk Borçlar Kanunu’na göre, 10 uzama yılını (toplamda genellikle 11 yıl) dolduran kiracıyı, herhangi bir sebep göstermeksizin (ihtiyaç vb. olmasa bile) tahliye edebilirsiniz. Ancak bunun için sözleşme bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekilmesi şarttır.
3. Dedemden kalan arsayı satmak istiyorum ama dayımlar yanaşmıyor, ne yapabilirim?
Miras kalan taşınmazlarda ortaklar anlaşamazsa, herhangi bir ortak “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)” davası açabilir. Mahkeme taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bölünemiyorsa açık artırma ile satar ve parayı hisseleri oranında mirasçılara dağıtır.
4. Tapuda evim 100 m² görünüyor ama gerçekte 80 m², dava açabilir miyim?
Eğer yeni satın aldığınız bir evde, satıcının vaat ettiği veya projede görünen metrekare ile gerçek arasında fark varsa, bu “ayıplı mal” veya “eksik ifa” hükümlerine girer. Bedel indirimi veya sözleşmeden dönme davası açılabilir.
5. Şufa (Önalım) hakkı nedir?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda (hisseli tapu), hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer hissedarların bu payı aynı bedelle öncelikli satın alma hakkı vardır. Buna şufa hakkı denir ve dava yoluyla kullanılır.
İletişim ve Danışmanlık
Gayrimenkul yatırımlarınızı korumak, tapu sorunlarınızı çözmek ve kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak için İstanbul Üsküdar ofisimizde profesyonel destek sunuyoruz.
Adres: Acıbadem Mah. Derin Sokak No:8A, Akasya Kent Etabı A1 Kat 27 Daire 165 Üsküdar/İSTANBUL Telefon: +90 547 123 22 11 E-Posta: info@zekisimsek.av.tr
Mülkiyet haklarınız emin ellerde. Detaylı bilgi ve randevu için iletişime geçiniz.