Son yıllarda Türkiye ekonomisinde yaşanan dalgalanmalar ve gayrimenkul piyasasındaki öngörülemez fiyat artışları, ev sahipleri ile kiracıları daha önce hiç olmadığı kadar karşı karşıya getirdi. Özellikle İstanbul, Üsküdar, Kadıköy gibi merkezi ilçelerde rayiç kira bedellerinin hızla yükselmesi, eski kiracılardan alınan kira bedellerinin adeta “aidat” seviyesinde kalmasına neden oldu.
Bir mülk sahibi olarak, yan daireniz 40.000 TL’ye kiraya verilirken, 5-6 yıllık kiracınızdan 7.000 TL kira alıyorsanız, hukuken çaresiz değilsiniz. Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülk sahibinin mülkiyet hakkını korumak ve haksız zenginleşmeyi önlemek adına “Kira Tespit Davası” (Kira Bedelinin Tespiti) yolunu açmıştır.
Ben Avukat Zeki Şimşek. İstanbul gayrimenkul piyasasının kalbinin attığı Acıbadem’deki ofisimizde, her gün onlarca mülk sahibinin “Kiracım rayiç bedelin çok altında oturuyor, kirayı nasıl artırabilirim?” sorusuyla karşılaşıyoruz. Eğer kiracınız evinizde 5. yılını doldurduysa, kira bedelini bölgedeki güncel piyasa şartlarına çekmek en doğal yasal hakkınızdır.
Ancak bu dava süreci, sürelerin ve usul kurallarının çok sıkı uygulandığı teknik bir yoldur. Yanlış zamanda çekilecek bir ihtarname, davanın 1 yıl gecikmesine ve on binlerce lira zarara uğramanıza neden olabilir. Bu rehberde, kira tespit davasının tüm detaylarını güncel Yargıtay kararları ışığında inceleyeceğiz.
Davayı Ne Zaman Açmalısınız? (İhtarname Süreleri Çok Kritik!)
Kira tespit davalarında mülk sahiplerinin yaptığı en büyük hata, davayı yanlış zamanda açmaktır. Yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorsanız kanunun emrettiği sürelere harfiyen uymalısınız.
Türk Borçlar Kanunu Madde 345’e göre iki seçeneğiniz vardır:
- 30 Gün Kuralı: Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır. (Dikkat: Noterden göndermeniz yetmez, 30 gün önceden kiracının eline ulaşmış olmalıdır).
- Sözleşmede Artış Maddesi Varsa: Eğer kira sözleşmenizde “Kira bedeli her yıl TÜFE oranında (veya belirli bir oranda) artırılır” şeklinde bir madde varsa, 30 gün önceden ihtarname çekme zorunluluğunuz yoktur. Yeni kira dönemi içinde davanızı açabilirsiniz ve mahkemenin belirleyeceği rakam, o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Avukat Tavsiyesi:
Sözleşmenizde artış maddesi olsa dahi, işi şansa bırakmamak adına yeni dönemden en az 1 ay önce noter kanalıyla “Kira Artış İhtarnamesi” göndermek en güvenilir yoldur. Aksi takdirde, mahkemenin belirleyeceği yüksek kira bedeli bir sonraki yıl yürürlüğe girer ve 1 tam yıl boyunca düşük kira almaya devam edersiniz.
Mahkeme Kira Bedelini Neye Göre Belirler?
Kira tespit davası açıldığında hakim, “Ev sahibi 50.000 TL istiyor, hemen bu rakamı verelim” demez. Süreç tamamen bilirkişi raporlarına dayanır.
Mahkeme bir gayrimenkul değerleme uzmanı (bilirkişi) atar. Bilirkişi evin bulunduğu adrese (Örneğin Üsküdar Acıbadem Mahallesine) gider. Evin yaşına, metrekaresine, cephesine, ulaşım olanaklarına (metroya yakınlık vb.) ve sosyal donatılarına bakar. Ardından o sokaktaki emsal kiralık daireleri araştırır ve evin güncel piyasa değerini (örneğin 40.000 TL olarak) belirler.
“Hak ve Nesafet” İndirimi Nedir?
Bilirkişi evin değerini 40.000 TL olarak belirlese bile, hakim bu rakamı doğrudan kiracıya yansıtmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracı evi hor kullanmamış ve yıllardır o evde oturuyor (eski kiracı) olduğu için, belirlenen rayiç bedel üzerinden %10 ile %20 arasında bir “Hak ve Nesafet (Hakkaniyet) İndirimi” yapılır. Yani evin rayici 40.000 TL ise, mahkeme yeni kirayı 32.000 TL veya 35.000 TL olarak hükme bağlar.
5 Yıl Dolmadan Kira Artırımı Yapılabilir Mi? (Kira Uyarlama Davası)
Müvekkillerimizin en çok yakındığı konu şudur: “Kiracım 3. yılında ama ekonomi o kadar bozuldu ki, aldığım kira pul oldu. 5 yılı beklemek zorunda mıyım?”
Kural olarak 5 yıl dolmadan TÜFE sınırının üzerine çıkılamaz. Ancak hukukumuzda olağanüstü durumlar için “Kira Uyarlama Davası” (TBK m. 138) adı verilen istisnai bir yol vardır.
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, tarafların öngöremeyeceği olağanüstü durumlar ortaya çıkarsa (Aşırı enflasyon, devalüasyon, ekonomik kriz vb.) ve mevcut kirayı almak ev sahibi için “çekilmez” hale gelmişse, 5 yıl dolmadan da kiranın güncel koşullara uyarlanması istenebilir. Ancak uyarlama davası, kira tespit davasına göre ispatı çok daha zor ve hakimin takdir yetkisinin geniş olduğu bir davadır. Başarı oranı için somut olayın uzman bir istanbul gayrimenkul avukatı tarafından incelenmesi şarttır.
Dava Sürecinde Eski Kirayı Mı Alacağım? Farka Ne Olacak?
Dava açtınız ve mahkeme süreci başladı. Mahkemelerin yoğunluğu ve zorunlu arabuluculuk aşaması düşünüldüğünde, bir kira tespit davası ortalama 1.5 yıl sürebilmektedir.
Peki bu süreçte ne olacak? Kiracı, dava sonuçlanana kadar eski kira bedelini (TÜFE oranında artırarak) ödemeye devam eder. Siz bu parayı “İhtirazi Kayıt” koyarak almalısınız.
Mahkeme sonuçlanıp yeni kira bedeli (örneğin geçmişe dönük olarak 35.000 TL) kesinleştiğinde; kiracının dava boyunca ödediği düşük rakamlar ile mahkemenin belirlediği yeni rakam arasındaki aylık farklar (Kira Farkı Alacağı) hesaplanır. Bu biriken farkı, kiracıdan tek seferde ve faiziyle birlikte İcra Müdürlüğü aracılığıyla tahsil edersiniz. Yani dava uzun sürse de, hakkınız olan parayı topluca alacağınız için kaybınız olmaz.
Kira Tespit Davası Kiracıyı Evden Çıkarır Mı?
Hayır. Kira tespit davası bir tahliye (evden çıkarma) davası değildir. Bu davanın tek amacı kira bedelinin güncellenmesidir. Mahkeme kiranızı artırır, kiracı da bu yeni rakamı ödediği sürece evde oturmaya devam edebilir.
Ancak uygulamada, mahkemenin belirlediği yüksek kira bedelini ödemek istemeyen veya bütçesi yetmeyen kiracılar, dava sonuçlandığında (veya biriken farkları gördüğünde) genellikle evi kendi rızalarıyla tahliye etme yolunu seçmektedirler.
Eğer asıl amacınız kiracıyı tamamen evden çıkarmak ise, “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” veya “10 Yıllık Uzama Süresi” gibi farklı hukuki yollara başvurmanız gerekir. Tahliye yolları hakkında detaylı bilgi için Kiracıyı En Hızlı Nasıl Tahliye Edebilirim? başlıklı makalemizi mutlaka incelemelisiniz.
Zorunlu Arabuluculuk Aşaması (Eylül 2023 Düzenlemesi)
1 Eylül 2023 itibariyle kira tespit davaları için “Dava Şartı Arabuluculuk” sistemi getirilmiştir. Ev sahibi olarak, mahkemeye dilekçe vermeden önce adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurmak zorundasınız. Atanan arabulucu, sizi ve kiracıyı bir masaya oturtarak uzlaştırmaya çalışır. Eğer arabulucuda (genellikle 3-4 haftalık bir süreçte) ortak bir rakamda anlaşırsanız, konu mahkemeye yansımadan çözülür ve arabuluculuk tutanağı mahkeme kararı hükmünde sayılır. Anlaşamazsanız, tutulan “Anlaşamama Tutanağı” ile asliye hukuk (veya sulh hukuk) mahkemesinde dava açılır.
Sonuç: Neden Uzman Bir Gayrimenkul Avukatına İhtiyacınız Var?
Birçok ev sahibi, “Nasıl olsa 5 yılı doldu, dava açarsam kazanırım” düşüncesiyle süreci kendi başına veya arzuhalcilere yazdırdığı dilekçelerle yönetmeye çalışmaktadır. Ancak;
- İhtarnamenin tebliğ tarihinin 1 gün bile gecikmesi davanın 1 yıl sonrasına sarkmasına neden olur.
- Arabuluculuk sürecinde hukuki haklarınızı bilmeden atacağınız bir imza, sizi yıllarca düşük kiraya mahkum edebilir.
- Bilirkişi raporlarına doğru ve süresinde itiraz edilmemesi, evin değerinin olduğundan çok daha düşük belirlenmesine yol açar.
Zeki Şimşek Hukuk Bürosu olarak, başta Üsküdar, Kadıköy, Ataşehir ve Acıbadem olmak üzere tüm İstanbul genelinde; gayrimenkul yatırımlarınızın değerini korumak ve kira gelirlerinizi güncel piyasa şartlarına uygun hale getirmek için profesyonel dava vekilliği hizmeti sunuyoruz.
Süreci hatasız ve en karlı şekilde yönetmek için davanızı uzman ellere teslim edin.
Kira Tespit Davası Sürecini Başlatmak İçin Hemen İletişime Geçin
Gayrimenkul Hukuku Alanındaki Diğer İçeriklerimiz:
Leave a Reply